房地产投资首要考虑的是地段。菲律宾马尼拉城市结构复杂，外行人不太容易分辨出哪里是好地段。按照过往实战经验，马尼拉的核心地段对比非核心地段，在房价涨幅、转售流动性、入住率、租售比方面，均有显著优势。因为核心地段的稀缺资源，不可复制。

马尼拉的核心地段有哪些？该地投资需看重些什么？（特别注意，通常说马尼拉，均指大马尼拉（马尼拉大都会），而不是指大马尼拉其中的马尼拉市）。

大马尼拉（马尼拉大都会），是由马尼拉市、马卡蒂市、奎松市、曼达卢永市、帕西格市、塔吉格市、帕赛市等15个城市及1个自治市组成（相当于上海的各个区），是菲律宾的政治、经济、社会、文化和教育中心，被称为”亚洲的纽约“。在马尼拉看地段，不能按照行政区看，很多核心地段会横跨好几个市（比如奥迪加斯CBD，它由曼达卢永市、帕西格市、奎松市的各一小部分组成）。

大马尼拉的核心地段有7个，由“4大CBD+1个湾区+2个大学城”组成：

四大CBD：

Makati CBD（马卡蒂CBD）

Ortigas CBD（奥迪加斯CBD）

Bonifacio Global City (BGC) CBD（全球城CBD）

Quezon CBD（新奎松CBD）

一个湾区：

Manila Bay（马尼拉湾区）

两个大学城：

马尼拉大学城（德拉萨大学、圣托马斯大学为主）

奎松大学城（菲律宾大学、雅典耀大学为主）

下面我们来逐一分析。

一、马卡蒂CBD：马尼拉第一大CBD

马卡蒂CBD是马尼拉老牌金融CBD，自上世纪70年代起，就享有“亚洲曼哈顿”的美誉，也是全球摩天大楼密度最高的区域之一，全菲律宾第二高到第五高的大楼都位于马卡蒂。地标性建筑有菲律宾最高的写字楼PBCom大厦，还有251米高的特朗普大厦。

作为第一大CBD，马卡蒂市有超过6万家企业入驻，本地主要银行，大量跨国公司在此地均有设点。这些企业沿着阿亚拉金融大道发展，因此阿亚拉大道被誉为“菲律宾华尔街”。著名购物中心Greenbelt，Glorietta，The Landmark，Rustan’s Mall Makati，SM Mall Makati等都在此处，多栋购物中心连接在一起，每间都有不同的特色。通常地点越靠近阿亚拉金融大道，靠近绿带（Greenbelt）商场，房价就越高。

因该区域发展成熟便利，居住治安良好，外籍人士常选择居住在马卡蒂，包括54个外国大使馆，中国大使馆就在此处。此外，还有香格里拉、半岛、费尔蒙、新世界等五星级酒店。教育和医疗方面，拥有亚洲管理学院（菲律宾最好的MBA之一），马卡蒂大学等189所各类学校，各类医院14所。

交通方面，菲律宾国铁PNR，MRT3轻轨3号线穿过，3号线将马卡蒂CBD与新奎松CBD、奥迪加斯CBD和马尼拉大湾区链接。遗憾的是，在建的马尼拉超级地铁1号线没有穿过CBD，但将会有个马卡蒂地铁线，环绕马卡蒂CBD，方便上班族通勤。不足之处是，马卡蒂道路比较老旧，特别到下雨天就有积水。

第一大CBD，中高收入人群居住，区域发展成熟便利，而土地面积非常有限，寸土寸金，这些因素都推动马卡蒂CBD房价稳步上涨。

马卡蒂期房房价：3.5-4.5万元/平。菲律宾最贵的楼王”The Estate Makati“就在这里，售价7.7万元/平米，而且还很畅销，不得不说在马尼拉的富人，对豪宅有很大需求。

马卡蒂现房租金：130-200元每平/月，如24平房子月租金为3120-4800元，入住率高。

二、奥迪加斯CBD：马尼拉第二大CBD

奥迪加斯CBD位于大马尼拉正中心，西南边是马卡蒂CBD，东南边是全球城CBD，北边是新奎松CBD。如此绝佳的地理位置，使得奥迪加斯CBD成各大开发商争抢的地块。

奥迪加斯是马尼拉第二大CBD，菲律宾经济的支柱产业——BPO（业务流程外包）的大楼很多集中在这里，多国名企在菲设置呼叫中心，火爆的BPO行业是菲律宾经济发展的重要支柱， 产业额在2020年已超过400亿美元，并创造200万个就业岗位。不仅如此，亚洲开发银行总部、汇丰总部、菲最大啤酒公司生力总部、菲最大餐饮公司快乐蜂总部等知名公司都在此处。

由于地势较高的优势，又经过数十年的发展，奥迪加斯成为了马尼拉本地中产及富豪居住地的首选。这里不仅有居住体验尚佳的中产刚需住宅，还有成片的别墅群和世界级的Wack Wack高尔夫球场。同时，奥迪加斯CBD也是马尼拉商场最密集的区域之一，包括世界前十大购物商场SM Megamall，以及奢侈品云集的香格里拉商场及酒店等。

教育和医疗方面，这里有以圣保罗大学、亚太大学、雅典耀大学医学院为代表的大学，以及著名的TMC医疗城。交通方面，有轻轨3号线穿过，并且在建的马尼拉超级地铁1号线，将有两个站点经过该CBD。

考虑到交通便利性，沿EDSA艾莎大道、Shaw肖恩大道、轻轨3号线站点和未来的超级地铁1号线站点，越靠近这四个交通要道布局投资，越有价值。

奥迪加斯期房房价：核心区域3-4万元/平，延伸区域（Boni站周边）2.5-3万元/平。

奥迪加斯现房租金：核心区域120-150元每平/月，延伸区域100-120元每平/月。

三、全球城CBD：马尼拉第三大CBD

初次来全球城的人，会不敢相信自己眼睛：这里崭新高楼林立，街道整齐清洁，街区时髦现代，现代化程度完全不输美国纽约。地标性建筑有菲律宾第一高楼Grand Hyatt君悦酒店，菲律宾前十大高楼全球城香格里拉酒店。

全球城作为最新开发交付的CBD，经过10多年的高标准规划和设计，崛起成为不逊于马卡蒂的核心商业区，全球众多知名的跨国企业（如谷歌、华为、可口可乐、宝洁、摩根大通、汇丰银行甲骨文、花旗银行等等）以及英国大使馆、韩国大使馆等都聚集于此。

这里的交通，绿化，生活配套设施都是最高配置，治安非常好。购物有High Street商业步行街，医疗有菲律宾最好的医院St. Luke’s圣路克医院，教育有多所国际学校和幼儿园。因此，BGC成为马尼拉最受外国人青睐的地区，同时也是菲新晋富人的最爱，当然这里的房价也价格不菲。

全球城期房房价：3万-7万元/平，香格里拉豪宅1500万元起，6.5万元/平，刚开盘就售出50%。

全球城现房租金：租金130-200元每平/月，如24平房子月租金为3120-4800元。

四、新奎松CBD：马尼拉最具潜力CBD

奎松过去一直是菲律宾的首都，同时也是马尼拉面积最大和人口最多的区域，人口约300万人。

奎松是除马卡蒂以外，马尼拉第二富裕的区域，很多政要和名门望族也居住在奎松豪宅别墅区，在马尼拉每7个人里就有1名生活在奎松。此外，奎松还是马尼拉的政治、媒体、教育、和购物中心。如菲律宾的众议院、菲律宾的“CCTV”ABS－CBN和GMA电视台、菲律宾的“清华”菲律宾大学和“北大”雅典耀大学、菲律宾最大的商场SM North商场、阿亚拉Trinoma商场等都位于奎松。

近年来，菲最大开发商阿亚拉集团、菲最大财团SM集团、伊顿ETON财团、日本三菱财团、菲建筑巨头DDTI等掷重金打造新奎松CBD，寸土寸金的新奎松CBD正飞速发展为马尼拉最核心的中央商务区之一。

在这里着重说下新奎松CBD。与前三大CBD的成熟发展相比，奎松CBD是最具潜力的。目前极少数人看到它的价值。以下几大因素将助力新奎松CBD的腾飞：

1、新奎松CBD商圈内，19年已开工建设一座国际级索莱尔度假村，能在核心CBD建设实属罕见。参考之前的湾区度假村，5年内房价飞速上涨了2倍。

2、耗资400亿元的马尼拉超级地铁1号线已开工建设，规划的13个站点有7站设在奎松，并且奎松大道站有双轨交汇，北方大道站有四轨交汇，这在整个菲律宾都极其罕见，乘地铁30分钟内快速到其他核心CBD区。

3、造就马卡蒂CBD、全球城CBD辉煌的菲律宾第一大开发商，阿亚拉集团已掷重金打造新奎松CBD的核心——Vertis North，阿亚拉高端商场和五星级赛达酒店已投入使用，甲级写字楼已建成6栋，阿里巴巴、惠普、埃森哲、渣打银行等国际名企已入驻。阿亚拉还规划建设近10栋甲级写字楼，SM在建5栋30层甲级写字楼，DDTI集团在建菲面积最大写字楼，传闻日本三菱也将建设菲第一高塔及写字楼群。

以上几大因素，将带动新奎松CBD房价快速上涨。

新奎松期房房价：2.5万-4万元/平，如果现在还能买到2.5万元以下，还是前10大开发商的话，那就是捡漏了。

新奎松现房租金：120-150元每平/月 ，如36平房子月租金为4320-5400元。

五、马尼拉湾区

马尼拉湾区要分为两部分来看：

1、马尼拉湾区核心区域：该区以发展实体顶级度假村与商业吸引游客为初衷，取名Entertainment City。如今这里是菲律宾是四大顶级度假村所在地区，豪华程度超乎想象。

著名的亚洲商城综合体Mall of Asia也坐落于此（MOA），总面积43万平米，国际知名品牌和本土品牌应有尽有，一天绝对逛不完。此外，通往机场的高架Skyway使机场到顶级度假村的时间缩短至5分钟，外国游客能轻松到达此处，欣赏世界著名的马尼拉日落美景。

马尼拉湾区核心区域期房房价：4万-6万元/平。

马尼拉湾区核心区域现房租金：200-300元每平/月，押2付12，空置率低。

2、马尼拉湾区商圈：是传统意义上的湾区，这是有很多政府部级单位、甲级写字楼，美国大使馆等，这周围的租金不亚于其他CBD，周边日韩餐厅密布，带动整个消费产业。

马尼拉湾区商圈期房房价：2.5万-3.5万元/平。

马尼拉湾区商圈现房租金：120-150元每平/月。

六、马尼拉大学城：德拉萨大学和圣托马斯大学为主

马尼拉大学城位于马尼拉市，德拉萨大学和圣托马斯大学所在地。德拉萨大学是菲律宾排名第一的私立院校，同时也是菲律宾一流的贵族基督学校，商科专业强。圣托马斯大学是亚洲最古老的大学，已有近400年的历史。除了这两所名校，大学城A还有多所大学扎堆，学校不提供住宿，20多万学生均需在学校周边租房，因此周边入住率常年在95%以上，且供不应求。

与国内不同，学区房在菲律宾，指的就是大学周边的房子，学校几乎不提供宿舍（仅给来自于外省的部分新生提供住宿），所以绝大部分学生都是租房住，一房难求。学区房，一直以来都是菲律宾海外劳工(OFW)的投资首选，买房一是为子女教育投资，二是租金极其稳定，学区房的房价上涨，可以与核心CBD水平持平，入住率长期保持在95%以上，甚至优于CBD。

这块宝地过往都是当地人投资，被海外投资者忽视，现今内行的投资者已经开始关注这个区域了，未来可期。对于想长期稳定收取租金回报的投资者，该地段是不错的选择。

马尼拉大学城期房房价：2.8万-3.5万元/平。

马尼拉大学城现房租金：110-170元每平/月。

七、奎松大学城：菲律宾大学和雅典耀大学为主

奎松大学城：位于奎松市，菲律宾大学和雅典耀大学所在地。菲律宾大学是四大名校中唯一的国立学校，在全国排名第一，在亚洲排名48位，全国之精英学子皆集于此，也是外国留学生最多的大学。雅典耀大学是私立综合性学校，与英美众多高校保持长年的学术交流，在海外享有盛誉。

奎松大学城期房房价： 2-2.5万元/平。

奎松大学城现房租金：奎松大学城 110-150元每平/月。

以上就是马尼拉7大核心区域的概况，之后我们还会对每个区域进行更详细的解析，为投资者提供详实客观的参考信息。

*本篇文章的房价及租金信息，有几点需要特别注意：

1、期房房价和现房租金，都是针对前10大开发商的楼盘，经过调研后的一手数据。租金和房价每季度都会变化，仅供2019年第三、第四季度参考。

2、菲律宾房地产市场目前房价通常是期房>二手期房>现房，原因是期房反映的是房子未来的价值，有溢价，且付款方式宽松，部分低首付。在牛市市场上，好的地段，很难找到期房比现房便宜，但如果每年对几十个楼盘用心搜索，实地考察，专业研究，有可能发现稀缺捡漏机会。比如，新奎松CBD，马尼拉大学城，马尼拉湾区商圈存在期房捡漏可能，值得留意。

3、以上测算都是以1：7.1比索汇率计算。菲律宾的比索是个很强劲的货币，最近1年对人民币上涨了17% ，汇率升值与经济增长呈正相关。

4、最重要的是，以上所有租金和房子面积都是净面积。菲律宾没有公摊面积，36平米的房子相当于我国的50平米。2-3万元/平的房子，看起来价格很高，换算之后相当于国内1.5-2万元/平，与国内价格差距大，且买的是东南亚最具潜力的CBD，很多人并没有意识到这一点。

菲律宾房地产投资入门信息请访问：菲律宾房地产投资指南